Les conditions requises pour l'achat d'un logement social

Le processus à suivre pour l’achat de son logement HLM

À première vue, il n’est jamais évident de proposer d'acheter un logement bon marché. Les habitations à loyer modéré ont, cependant, été conçues pour les locataires qui manquent de moyens de survivre temporairement. Cependant, si les locataires remplissent les conditions nécessaires, ils peuvent  devenir propriétaires d’un appartement ou maison dans la catégorie HLM.

La volonté du gouvernement d’encourager les achats de logements pousse les propriétaires sociaux à vendre une partie de leurs actifs disponibles. Il s’agit même d’un moyen efficace pour compenser la faible proportion d’accédants à la propriété, les prix élevés et les prix bas dans les institutions privées. Bien que les taux d'emprunt soient particulièrement attractifs, les banques restent trop prudentes. Mais l’annonce du maire Patrick Kanner sur les 10 000 nouveaux logements sociaux qui seront construits au cours des 10 prochaines années qui seront destinées à être vendues reste encourageante. Pour les bailleurs sociaux, il s'agit d'un processus gagnant-gagnant. Par conséquent, l'argent collecté au cours de la vente peut être réinvesti dans la construction de nouvelle maison ou utilisé pour rénover le parc immobilier existant. Pour les locataires, cette transaction est très intéressante, car elle leur donne la possibilité de posséder une maison à moindre coût, une maison qu'ils possèdent déjà et de nombreux avantages.

Les conditions qui mènent à l’achat d’un logement HLM

Mise en vente du bien

La première condition tient à la volonté des propriétaires sociaux de vendre une partie de leur portefeuille d'investissement immobilier. Tout bailleur peut, en effet, décider de vendre l'appartement dans son logement social aux occupants : la loi leur permet de le faire ! Pour ce faire, il doit demander l'autorisation de vente au comté et à la ville. Cependant, la commune n'est pas obligée de l'accepter, car elle doit elle-même prouver qu'un certain nombre de logements sociaux est disponible à la location (dans le cadre de la loi SRU). Si certains de ces actifs sont transférés, le quota sera réduit. Le comté suit également strictement ces chiffres. C'est le comté qui a le droit d'exiger que la ville construise davantage de logements sociaux.

Si le logement est occupé

Si la maison est occupée, l'achat du locataire est principalement considéré. Le bailleur qui souhaite se séparer de ce bien à faible coût proposera d'abord les conditions d'achat de sa maison. Seul l'occupant du lieu a le droit de devenir propriétaire. En d'autres termes, si vous souhaitez acheter un logement social, vous devez attendre que le bailleur décide de le vendre ou lui demander s'il a l'intention de céder le bien dans un proche avenir. Dans tous les cas, s'il y a une vente, vous deviendrez propriétaire si vous disposez des ressources nécessaires pour l’achat. Dans le cas contraire, vos proches pourront acquérir le bien à votre place. Cependant, ils doivent respecter la limite supérieure des ressources requises pour l’attribution.

Si le logement est vacant

Si le locataire  n’a pas l’intention d’acheter le logement, le bailleur devra alors attendre son départ avant de vendre son portefeuille immobilier à d'autres locataires. À la fin, si personne n'est intéressé et si le bailleur souhaite toujours vendre l'appartement, il peut promouvoir l'offre auprès de tous les acheteurs potentiels. Si la maison est vacante, la situation est la même. Le bailleur peut fournir la maison à tous les locataires et employés sociaux (gardiens, etc.) de la construction de la maison. Après 60 jours où personne n’exprime aucun intérêt, le bailleur est autorisé à rechercher des candidats en dehors du parc de logements sociaux pour l’achat.

Quelles précautions prendre avant l’achat d’une HLM ?

Être attentif à la qualité du bien

Bien que les HLM vendus soient généralement en bon état, leur qualité, leurs performances énergétiques et leur milieu de vie environnant varient considérablement. Par conséquent, son entretien, sa date de construction ou son emplacement doivent être soigneusement vérifiés. Pour cela, vous devez vous référer aux informations techniques de l'organisation HLM qui contiennent toutes les renseignements sur les travaux réalisés dans le bâtiment et les plans pour les 5 prochaines années.

Bien estimer votre budget

Acheter un logement HLM vous paierez sans aucun doute des frais d'hébergement moins chers que pour les actions immobilières privées. De plus, certains outils auxiliaires (comme les prêts à taux zéro ou les prêts sur la valeur domiciliaire) peuvent vous permettre de financer l'opération d'achat. Cependant, gardez à l'esprit que cela implique des coûts supplémentaires. Par conséquent, vous devrez payer votre limite de crédit, et vous devrez également payer certains frais inhérents au statut du propriétaire, tels que :

-                     la taxe foncière ;

-                     l’assurance habitation d’un propriétaire ;

-                     l’ensemble des charges de copropriété.

Enfin, après être devenu propriétaire, il faudra noter que vous perdrez certaines aides au logement réservées aux résidents, comme l'APL.

Quelles HLM sont mises en vente ?

Selon les données du SNI, 1 % seulement du parc de logements sociaux est vendu chaque année, et ce, pour une bonne raison. Seule une offre de logements construits ou achetés par des bailleurs sociaux pendant au moins 10 ans peut être proposée. Seul les 1 % répondent aux dernières normes en termes de performance décente et énergétique. En termes de performance énergétique sur cinq étiqueté HLM qui sont marquées entre « E » et « G ». Il est souvent constaté que toutes ces maisons ne sont pas autorisées à la vente. Lorsque le locataire quittera et vendra un HLM, la proposition sera publiée au siège de l'organisation HLM, dans chaque immeuble social auquel appartient le bailleur, et dans les journaux départementaux.